Il Decreto-Legge 175/2025, convertito nella Legge 15 gennaio 2026, n. 4, introduce importanti novità sulle aree idonee a ospitare impianti fotovoltaici. Le modifiche riguardano direttamente i proprietari di terreni per fotovoltaico, perché ampliano le possibilità di installazione e rendono più semplice l’iter autorizzativo in alcune zone. In questo articolo vediamo i punti principali della nuova normativa e le opportunità per chi possiede terreni.
Terreni per fotovoltaico: Cosa sono le aree idonee?
Le aree idonee sono zone individuate dalla legge come particolarmente adatte per installare impianti fotovoltaici. Quando un terreno rientra in area idonea, è possibile ottenere l'autorizzazione con procedure più semplici. Questo permette ai proprietari di valorizzare il proprio terreno, riducendo i tempi necessari per l’autorizzazione.
Perché sono importanti per il fotovoltaico
I terreni che ricadono interamente in area idonea possono seguire procedure più veloci per realizzare un impianto fotovoltaico. In particolare, l’autorità in materia paesaggistica esprime un parere obbligatorio ma non vincolante, e i tempi del procedimento di autorizzazione unica si riducono di un terzo. Per i proprietari terrieri questo significa più chiarezza sui tempi e meno burocrazia, in modo da pianificare la vendita o l’affitto del terreno con maggiori certezze.
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Le novità del Decreto 175/2025 e della Legge 15/01/2026
Il Decreto-Legge 21 novembre 2025, n. 175, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 21 novembre 2025 e convertito in legge il 15 gennaio 2026, ha aggiornato la disciplina sulle aree idonee. Le principali modifiche riguardano l’articolo 11-bis del Decreto Legislativo 190/2024, che sostituisce il precedente articolo 20 del D.Lgs. 199/2021. L’obiettivo è rendere più veloce lo sviluppo delle energie rinnovabili e raggiungere gli obiettivi del PNRR in materia di energie rinnovabili.
Ampliamento delle aree idonee per terreni fotovoltaici
La nuova normativa incrementa in modo sensibile l’elenco delle aree considerate idonee per gli impianti fotovoltaici. Oltre a quelle già presenti (siti di bonifica, cave cessate, discariche chiuse, aree ferroviarie, autostradali e aeroportuali), vengono aggiunte nuove categorie che interessano i terreni per fotovoltaico.
Principali novità del DL 175/2025 - Legge 15/01/2026
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🏢 Edifici e strutture edificate e relative superfici esterne pertinenziali: qualsiasi edificio può rientrare in area idonea, indipendentemente dalla destinazione urbanistica.
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🏭 Aree interne agli stabilimenti industriali: distanza ridotta da 500 metri a 350 metri dalle aree industriali (non è più necessario che siano sottoposte ad AIA).
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🏗️ Aree a destinazione industriale, direzionale, artigianale, commerciale: incluse anche logistica e data center.
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🅿️ Aree adibite a parcheggi: solo per le strutture di copertura.
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💧 Invasi idrici, laghi di cave e miniere dismesse o in condizioni di degrado ambientale.
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🚰 Impianti del servizio idrico integrato e relative aree di pertinenza.
Le novità sulle aree idonee offrono nuove opportunità ai proprietari di terreni ubicati in prossimità di zone industriali o in aree già compromesse dal punto di vista agricolo.
Distanze dagli stabilimenti industriali
Una modifica importante riguarda la distanza dagli stabilimenti industriali. Il testo definitivo della legge stabilisce che le aree agricole possono essere considerate idonee se sono situate entro 350 metri da impianti o stabilimenti industriali, mentre in precedenza il limite era fissato a 500 metri. Inoltre, viene eliminato il requisito secondo cui gli stabilimenti dovevano essere necessariamente soggetti ad Autorizzazione Integrata Ambientale (AIA). Se da un lato la distanza è stata ridotta, si amplia la platea di terreni per fotovoltaico che possono accedere alle semplificazioni previste.
Tabella completa delle aree idonee per impianti fotovoltaici
Come visto, la Legge 15 gennaio 2026, n. 4 ha modificato l’elenco delle aree idonee per impianti fotovoltaici, aggiunto nuove categorie e chiarito meglio alcuni requisiti. La tabella seguente riassume le principali tipologie di aree idonee, mettendo a confronto le novità con la disciplina precedente.
| Tipo di Area | Norma Precedente (D.Lgs. 199/2021) | Novità Legge 15/01/2026 |
|---|---|---|
| Siti con impianti preesistenti | Interventi di modifica, rifacimento, potenziamento o ricostruzione senza aumento area | Ammesso aumento area fino al 20% per tutte le fonti rinnovabili; 0% per fotovoltaico a terra in zone agricole |
| Siti di bonifica | Aree oggetto di bonifica ai sensi del D.Lgs. 152/2006 | Confermata senza modifiche |
| Cave e miniere | Cave e miniere cessate, non recuperate o abbandonate | Confermata e specificato: anche porzioni non suscettibili di ulteriore sfruttamento |
| Discariche | Discariche chiuse e ripristinate | Confermata; inclusi anche i lotti di discarica chiusi o ripristinati |
| Aree ferroviarie | Siti e impianti Ferrovie dello Stato e gestori infrastrutture ferroviarie | Confermata senza modifiche |
| Aree autostradali | Siti e impianti società concessionarie autostradali | Confermata; aggiunta disciplina specifica per procedure di affidamento a evidenza pubblica |
| Aree aeroportuali | Siti e impianti società di gestione aeroportuale nei sedimi aeroportuali | Confermata; inclusi esplicitamente gli aeroporti delle isole minori |
| Beni demanio militare | Non previsto in modo specifico | Novità 2026: Beni demanio militare o in uso al Ministero della Difesa |
| Beni demanio Interno e Giustizia | Non previsto in modo specifico | Novità 2026: Beni in uso a Ministero Interno, Giustizia e uffici giudiziari |
| Beni immobili statali | Non previsto in modo specifico | Novità 2026: Beni individuati dall'Agenzia del Demanio non in programmi di valorizzazione |
| Aree vicino a stabilimenti industriali (FV) | Aree agricole entro 500 metri da stabilimenti con AIA obbligatoria | Riduzione a 350 metri; eliminato requisito AIA obbligatoria |
| Aree adiacenti autostrade (FV) | Entro 300 metri dalla rete autostradale | Confermata senza modifiche |
| Edifici e strutture (FV) | Genericamente previsto | Specifica 2026: Tutti gli edifici e strutture edificate e relative superfici esterne pertinenziali |
| Aree industriali e commerciali (FV) | Aree a destinazione industriale e commerciale generiche | Ampliamento 2026: Include aree direzionali, artigianali, logistica e centri elaborazione dati |
| Parcheggi (FV) | Non previsto | Novità 2026: Aree adibite a parcheggi, limitatamente alle strutture di copertura |
| Invasi idrici (FV) | Non previsto in modo specifico | Novità 2026: Invasi idrici, laghi di cave e miniere dismesse in degrado ambientale |
| Servizio idrico integrato (FV) | Non previsto | Novità 2026: Impianti e aree di pertinenza nel perimetro del servizio idrico integrato |
| Aree vicino a zone industriali (Biometano) | Aree agricole entro 500 metri da zone industriali | Confermata per impianti di biometano a 500 metri |
Legge 15 gennaio 2026, n. 4 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 21 novembre 2025, n. 175, con misure urgenti sul Piano Transizione 5.0 e sulla produzione di energia da fonti rinnovabili.
Leggi il testo completo.Decreto-Legge 21 novembre 2025, n. 175 - Testo del decreto-legge con misure urgenti sul Piano Transizione 5.0 e sulla produzione di energia da fonti rinnovabili.
Leggi il testo completo.Terreni agricoli e fotovoltaico: cosa cambia
Per i terreni agricoli la normativa conferma in gran parte le regole già introdotte dal Decreto Agricoltura (DL 63/2024). L’installazione di impianti fotovoltaici con moduli a terra in zone agricole è consentita solo nelle aree idonee previste dalla legge. Le principali eccezioni sono i progetti per Comunità Energetiche Rinnovabili e i progetti finanziati dal PNRR o dal Piano Nazionale Complementare.
Agrivoltaico: definizione e possibilità
Una novità importante è l’introduzione della definizione ufficiale di agrivoltaico all'interno del decreto. L’impianto agrivoltaico viene definito come “impianto fotovoltaico che preserva la continuità delle attività colturali e pastorali sul sito di installazione”. La normativa chiarisce che è permesso installare impianti agrivoltaici con pannelli fotovoltaici in posizione elevata da terra, anche su terreni agricoli. Questo rappresenta un’opportunità per i proprietari che vogliono mantenere l’uso agricolo del fondo e, allo stesso tempo, ottenere un ulteriore reddito. Leggi di più sulle regole operative introdotte dal DM Agrivoltaico.
Obiettivi regionali e ruolo delle Regioni
La legge affida a Regioni e Province autonome il compito di individuare altre aree idonee, oltre a quelle già definite a livello nazionale. La scadenza è di 120 giorni dall’entrata in vigore della legge (quindi entro marzo 2026), seguendo criteri stabiliti definiti nella stessa legge. Ogni Regione deve inoltre garantire il raggiungimento degli obiettivi di potenza installata al 2030, indicati nella Tabella 1 dell’Allegato C-bis del decreto.
Limiti per le superfici agricole utilizzate (SAU)
Un punto importante per i proprietari di terreni agricoli riguarda i limiti alle Superfici Agricole Utilizzate (SAU). Le aree agricole che possono essere considerate idonee a livello regionale non possono essere inferiori allo 0,8% delle SAU né superiori al 3% delle SAU. Le Regioni possono anche fissare percentuali specifiche di sfruttamento del suolo a livello comunale. Questo vincolo serve a proteggere l’uso agricolo del territorio, cercando un punto di equilibrio con le esigenze della transizione energetica.
Divieto di divieti generali
La nuova normativa stabilisce in modo chiaro che le Regioni non possono introdurre divieti generali e astratti per l’installazione di impianti da fonti rinnovabili. Questo garantisce maggiori certezze ai proprietari, tutelandoli dai blocchi imposti dalle amministrazioni locali. Restano comunque validi i vincoli paesaggistici e culturali, con una fascia di rispetto di 500 metri per il fotovoltaico dal perimetro dei beni tutelati.
La piattaforma digitale per le aree idonee
Il decreto prevede una piattaforma digitale nazionale come supporto alle Regioni, per individuare le aree idonee e monitorare i dati. La piattaforma conterrà informazioni utili per descrivere e classificare il territorio e per stimare il potenziale delle superfici. Sarà presente anche un contatore delle SAU utilizzate per gli impianti da fonti rinnovabili, aggiornato con i dati forniti dalle Regioni. Per i proprietari sarà uno strumento utile per capire se il proprio terreno rientra in area idonea e quali possibilità ci sono.
Opportunità per i proprietari di terreni
Le modifiche introdotte dalla nuova normativa aprono nuove opportunità per chi possiede terreni che possono essere usati per produrre energia fotovoltaica. L’ampliamento delle aree idonee e la semplificazione delle procedure rendono più agile l’iter di realizzazione degli impianti fotovoltaici a terra. I proprietari di terreni in prossimità di aree industriali, infrastrutture autostradali o zone già degradate dal punto di vista ambientale possono beneficiare di maggiori possibilità di valorizzare il proprio terreno.
Affitto o vendita terreni per fotovoltaico
Per i proprietari interessati, le opzioni principali restano le stesse: vendere il terreno oppure affittarlo con contratti di cessione del diritto di superficie di lunga durata (30+5 anni). Se il terreno ricade in area idonea i tempi autorizzativi sono più brevi, rendendo il progetto più interessante per gli investitori e aumentare il valore della trattativa. Avere un terreno in area idonea è quindi un vantaggio importante in chiave di negoziazione con gli operatori del settore.
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Le novità introdotte dal Decreto 175/2025 e dalla Legge 15/01/2026 rappresentano un passo avanti importante nella semplificazione normativa per il fotovoltaico. Per i proprietari che intendono affittare o vendere i loro terreni per fotovoltaico, conoscere le nuove regole è fondamentale per valutare le opportunità e contribuire alla transizione energetica del Paese.
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