Il diritto di superficie rappresenta un'opportunità vantaggiosa per chi possiede terreni idonei all'installazione di impianti fotovoltaici. Grazie a questo diritto reale di godimento, gli operatori energetici possono costruire gli impianti sui terreni appartenenti a terzi. Uno dei principali fattori che disciplinano questo rapporto, riguarda la gestione dell'impianto alla scadenza del dell’accordo.
In questo articolo, approfondiremo gli scenari tipici che si verificano alla scadenza del contratto di cessione del diritto di superficie.
Cessione Diritto di Superficie Fotovoltaico: breve panoramica.
Il diritto di superficie, disciplinato dall’art. 952 del codice civile, è il diritto con cui il proprietario di un terreno può consentire ad altri soggetti, definiti superficiari, di costruire un’opera sopra (o sotto) il suolo di sua proprietà. Cedendo questo diritto in cambio di un compenso economico, il proprietario può permettere a un operatore energetico la costruzione di un impianto fotovoltaico sul suo terreno.
L’accordo tra il proprietario del terreno e il superficiario è regolamentato dal contratto di cessione del diritto di superficie. Il contratto ha generalmente una durata compresa tra i 25 e i 30 anni, periodo che coincide con la vita utile degli impianti. Nel contratto, vengono specificati in dettaglio tutti gli aspetti legali ed operativi inerenti la scadenza dell’accordo. Riassumendo, la cessione del diritto di superficie per il fotovoltaico si basa sui seguenti principi base:
- Il diritto di superficie può essere ceduto a tempo determinato (di solito 25-30 anni) o a tempo indeterminato (vendita del diritto di superficie).
- Il proprietario del terreno riceve un compenso annuale, o un’unica soluzione anticipata.
- L’azienda realizza e gestisce l’impianto fotovoltaico, di cui manterrà la proprietà fino alla scadenza del contratto.
- Alla scadenza, il contratto può essere rinnovato. In alternativa l'impianto viene dismesso dall'azienda o rilevato dal proprietario del terreno.
Cosa succede alla scadenza del contratto?
Come anticipato, alla scadenza del contratto possono verificarsi diversi tipi di scenari, disciplinati dalle clausole contrattuali e dalla normativa vigente. È importante ricordare che lo smantellamento, o la modifica dell’impianto, devono rispettare le norme in materia di tutela ambientale e smaltimento dei rifiuti. Gli scenari più comuni alla scadenza dei contratti:
1. Rinnovo del contratto
Se entrambe le parti sono d’accordo, il contratto di diritto di superficie può essere rinnovato per un periodo che va dai 5 ai 10 anni. Questa soluzione è spesso adottata quando l’impianto si trova ancora in buone condizioni ed in grado di produrre energia a costi competitivi. Le condizioni di rinnovo possono includere un aggiornamento del canone e delle clausole operative, in linea con le nuove esigenze o regolamentazioni.
2. Rimozione dell’impianto
L’altro scenario frequente, prevede che alla scadenza del contratto il superficiario smantelli l’impianto fotovoltaico e ripristini le condizioni iniziali del terreno. Questa clausola è spesso inclusa nel contratto per tutelare il proprietario del terreno, evitando che strutture residue possano compromettere l'uso futuro del fondo.
Lo smaltimento dei pannelli e dei componenti comporta costi non indifferenti che di solito ricadono sul superficiario, e deve avvenire nel rispetto delle normative ambientali vigenti.
3. Acquisizione delle strutture da parte del proprietario
Anche se avviene di rado, alla scadenza è possibile il trasferimento dell’impianto al proprietario del terreno. Se previsto dal contratto, il trasferimento può avvenire senza oneri o dietro il pagamento di un corrispettivo. In questo caso, viene estinto il diritto di superficie, e il proprietario riunisce la proprietà del terreno con quella dell'impianto.
Questo scenario può rivelarsi interessante per il proprietario che intende beneficiare della produzione di energia per uso personale o commerciale. Per scongiurare che i pannelli fotovoltaici e gli altri componenti siano prossimi al termine della loro vita utile, è necessario verificare le condizioni dell’impianto.
Qual è l'impatto sul valore del terreno?
Alla scadenza del contratto di cessione del diritto di superficie, il valore del terreno risulta condizionato da alcuni fattori rilevanti. I più rilevanti riguardano le condizioni del terreno e dell’impianto fotovoltaico. La presenza di infrastrutture, per esempio connessioni alla rete, strade di accesso e impianti, trasforma il sito in un asset altamente attrattivo per gli investitori. Caratteristiche che rappresentano un valore aggiunto anche in virtù della crescente domanda di terreni idonei a ospitare nuove installazioni.
Elementi tecnologici obsoleti o strutture residue non utilizzabili possono invece rappresentare un onere significativo. Infatti, gli elevati costi di smaltimento e ripristino dell’area andrebbero a gravare sul valore del terreno.
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Considerazioni finali
Il diritto di superficie per impianti fotovoltaici rappresenta un’opportunità per proprietari e investitori, ma non bisogna trascurare le implicazioni giuridiche e economiche legate alla scadenza del contratto. Per evitare conflitti, è essenziale stipulare contratti chiari e dettagliati, prevedendo già in fase iniziale le modalità di gestione delle strutture alla fine del periodo contrattuale.
Per questo motivo, è sempre consigliabile affidarsi a professionisti esperti, sia in fase di contrattazione che nella gestione delle fasi successive, per valorizzare al meglio il proprio terreno e tutelare i propri interessi. Contattaci per maggiori informazioni.
